Pressemitteilung

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Corona und das Mietverhältnis

Seit Wochen werde ich verstärkt von Mietern und Vermietern angesprochen, die sich um das Mietverhältnis sorgen. Gewerbliche Mieter und der Wohnraummieter, vor allem solche in selbständiger Tätigkeit, können seit April ihre Mieten nicht mehr bezahlen. Der Gesetzgeber hat hierfür eine Überbrückungsmöglichkeit geschaffen. Kann die Miete coronabedingt nicht bezahlt werden, so kann das Mietverhältnis für Mietausfälle, die in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 eintreten bis 30.06.2022 deswegen nicht gekündigt werden. Die Bundesregierung beabsichtigt allerdings diesen Zeitraum bis zum 30.09.2020 auszudehnen, so dass die Regelung dann auch weiterhin für die Mieten bis 30.09.2020 gelten soll. Die Mieter haben dann Zeit bis 30.06.2022, die Miete nebst Zinsen nachzuentrichten. Die gesetzliche Regelung besagt allerdings, dass der Mieter nicht „pauschal“ behaupten kann, die Miete coronabedingt nicht zahlen zu können. Der Mieter muss den coronabedingten Zahlungsengpass glaubhaft machen und geeignete Unterlagen hierzu vorlegen. So ist es zum Beispiel erforderlich, dass bei Angestellten der Kurzarbeitergeldbezug nachgewiesen wird und sich daraus ergeben muss, dass aufgrund des geringeren Einkommens die Zahlung nicht mehr geleistet werden kann. Dies muss auch Monat für Monat jeweils nachgewiesen werden. Bei Selbständigen muss ein Nachweis erbracht werden, dass Einnahmeausfälle vorliegen und deshalb die Miete nicht bezahlt werden kann. In manchen Bereichen, zum Beispiel Friseurhandwerk, werden diese Voraussetzungen seit Ende Mai 2020 nicht mehr vorliegen, bei Gaststättenbetrieben unter Umständen schon, nachdem die Bevölkerung nach wie vor zurückhaltend auf Gaststättenbesuche reagiert. Insofern ist deshalb eine strenge Einzelfallprüfung erforderlich.

 

Auch kann aus anderen Gründen selbstverständlich weiterhin gekündigt werden.


Auch ist der Mieter verpflichtet, weiterhin Besichtigungs- und Handwerkertermine zu ermöglichen. Die Kontaktbeschränkungen gelten insoweit nicht bzw. müssen Vorkehrungen getroffen werden, dass solche Termine möglich sind. Von Hausverwaltungen höre ich, dass den Eigentümern keine Termine angeboten werden, bei der Hausverwaltung vorzusprechen um beispielsweise Belege betreffend der Betriebskostenabrechnung anzufordern. Auch dies ist nicht zulässig. Die Hausverwaltungen sind insoweit verpflichtet, unter Einhaltung der Abstandsregeln und Hygienevorschriften, solche Termine zu ermöglichen. So besteht auch die Möglichkeit, dass dritte Personen, die nicht zu den Risikogruppen zählen, mit der Wahrnehmung von Terminen beauftragt werden können.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen, zum Beispiel Gastronomen oder Bars / Diskotheken, welche besonders stark vom Ausfall aufgrund der Schließung des Geschäftsbetriebs betroffen sind, wird auch mittlerweile in der Rechtsprechung darüber nachgedacht, ob der Vermieter überhaupt noch seiner Verpflichtung auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache nachkommt. Der Vermieter ist nämlich zur Gebrauchsgewährung verpflichtet, die bei der behördlich angeordneten Schließung nicht mehr vorliegt. Unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wird man hierüber auch über eine 100%-ige Mietminderung und ein außerordentliches Kündigungsrecht diskutieren müssen.

Die Justiz wird in nächster Zeit mit diesen Problemkreisen beschäftigt sein. Sinnvoll erscheint es in jedem Fall, dass sich Vermieter und Mieter vor Entscheidungen, die Mietzahlung einzustellen oder das Mietverhältnis zu beenden, zusammensetzen und eine tragfähige Lösung finden sollten.


Kempten, den 22.06.20


Wolfgang Hartmann
Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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